GAYRİMENKUL SATIŞLARININ VERGİLENDİRİLMESİ

GAYRİMENKUL SATIŞLARININ VERGİLENDİRİLMESİ

Günümüzde vergi mükellefi olsun ya da olmasın vatandaşların ve kurumların tercih ettiği yatırım araçlarından birisi de gayrimenkullerdir. Gayrimenkuller çeşitli amaçlar için alınabilir. Gayrimenkullere örnek verecek olursak; ev, dükkan, fabrika binası, arsa, arazi, villa vs.. lerdir. Gayrimenkul sahibi olmanın birçok avantajı vardır. Örneğin;

·         Gayrimenkul ya da gayrimenkuller kiraya verilerek kira geliri elde edilebilir.

·         Vergi mükellefi olsun ya da olmasın herhangi bir finansal açıdan sıkışıklık söz konusu olması durumunda satışı yapılarak ya da sat – geri kirala yöntemi ile finansman sağlanabilir.

·         Gayrimenkullerin uzun süreli kullanım imkânı olması nedeniyle yıpranmasının daha az olması nedeniyle diğer maddi duran varlıklara göre daha avantajlıdır.

·         Gayrimenkuller ipotek veya teminat verilerek kredi kullanılabilir.

Yukarıdaki örnekleri çoğaltabiliriz.

            Her mal veya hizmetin satışında olduğu gibi gayrimenkullerin satışlarında vergi boyutuna dikkat edilmelidir. Bu yazımızda gayrimenkullerin satışlarının hangi durumlarda vergiye tabi olduklarını veya tabi olmadıklarını, vergiye tabi olması durumunda verginin nasıl hesaplanacağı üzerinde duracağız.

1.      Vergi Mükellefi Olmayan Kişilerde Gayrimenkul Satışlarının Vergisel Boyutu:

Gerçek kişiler gerek kullanım amaçlı gerekse yatırım amaçlı gayrimenkul alım satımı yapmaktadırlar.  Ancak gayrimenkullerin satılması durumunda vergisel boyuta dikkat edilmesi gerekmektedir. Gayrimenkullerin satışı aşağıdaki durumlarda verginin konusuna girmez:

·         01.01.2007 tarihinden önce belli bir bedel ödenerek iktisap edilen gayrimenkullerin 4 yıllık süreden sonra satılması durumunda;

·         01.01.2007 tarihinden sonra belli bir bedel ödenerek iktisap edilen gayrimenkullerin 5 yıllık süreden sonra satılması durumunda,

·         Miras yoluyla elde edilen gayrimenkulün satılması durumunda elde edilen kazançlar değer artış kazancına tabi değildir.

Gayrimenkulün eşe veya çocuğa alınması, ödemenin de aile reisi tarafından yapılması halinde “ivazsız” yani karşılıksız bir intikal söz konusu olacağından bu durum veraset ve intikal vergisine tabidir.

Gayrimenkulün iktisap bedeli, 01.01.2006 tarihinden önce alınmışsa gayrimenkulün satışının yapıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumu’nca belirlenen Toptan Eşya Fiyat Endeksindeki artış oranında artırılarak, 01.01.2006 tarihinden itibaren ise Üretici Fiyat Endeksi ile endeksleme yapılarak gayrimenkulün iktisap bedeli günümüze göre uyarlanmış olacaktır. Ancak, bu endekslemenin yapılabilmesi için söz konusu artış oranının %10 veya üzerinde gerçekleşmesi gerekmektedir. Endekslere www.tuik.gov.tr  adresinden ulaşılabilir.

Değer artış kazancının tanımını yapacak olursak; süreklilik arz etmeyen mal veya hakların elden çıkarılmasından dolayı elde edilen kazançlara “ Değer Artış Kazancı ” denir.

Değer artış kazancının vergilendirilmesinde ise safi değer artış kazancı dikkate alınacaktır. Buna göre gayrimenkulün satış bedelinden gayrimenkulün maliyet değeri, gayrimenkulün satışı için satıcı tarafından yapılan giderler ve ödenen vergiler düşülecektir. Gayrimenkulün değerinin tespit edilememesi durumunda ise Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre Takdir Komisyonunca tespit edilecek bedel esas alınacaktır.

Örnek 1: Vildan Hanım 15.08.2009 tarihinde satın aldığı gayrimenkulü 05.05.2015 tarihinde satmıştır. Vildan Hanım’ın ilk iktisap tarihi ile satış tarihi arasında süre 5 yıldan fazla olduğu için Vildan Hanım’ın bu satıştan elde etmiş olduğu kazancın tutarı ne olursa olsun değer artış kazancına tabi değildir.

Örnek 2: Bilgen Hanım 15.05.2013 tarihinde 300.000.- TL. ye satın aldığı dairesini 20.04.2015 tarihinde 400.000.- TL. ye satmıştır. Bilgen Hanım dairesini ilk iktisap tarihinden itibaren 5 yıl geçmeden sattığı için bu satıştan elde ettiği kazanç değer artış kazancı olarak beyan edilecektir. Değer artış kazancının hesabı ise şu şekilde olacaktır:

               Endeks Değerleri:

Nisan / 2013 = 209,26                       Mart / 2015 = 244,29

( 244,29 – 209,26 ) / 209,26 = 0,1674

Endekslenmiş iktisap bedelinin hesaplanması ( 1 + 0,1674 ) x 300.000. TL. = 350.220 TL.

400.000 TL.  – 350.220 TL. = 49.780 TL. Safi kazanç

Safi kazanç 2015 yılında istisnası tutarı olan 10.600 TL.’yi aştığı için beyan edilecek.

2015 Yılı Değer Artış Kazancı :          49.780,00 TL.

2015 Yılı İstisna Tutarı :                     10.600,00 TL.

Vergi Matrahı ( Safi Kazanç ):                       39.180,00 TL.

Ödenecek Vergi :                                 7.948,60 TL.

 

Bilgen Hanım yukarıda hesaplamasını yaptığımız değer artış kazancını 25 Mart 2016 tarihine kadar beyan edecektir. Tahakkuk eden vergiyi Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödeyebileceği gibi tek taksitte de ödeyebilir.

Gayrimenkul alım – satım işinin süreklilik arz etmesi ya da gerçek ve tüzel kişilerin gayrimenkul alım satımı yapması durumunda ise vergisel boyutunu ise inceleyelim.

2.      Vergi Mükellefi Olan Kişilerde Gayrimenkul Satışlarının Vergisel Boyutu:

Kar elde etmek amacıyla ticari faaliyette bulunan ya da gerçek kişilerde gayrimenkul alım – satımı yapabilecekleri gibi bu işi ticari amaçla yapan gerçek kişi vergi mükellefleri de vardır. Gayrimenkul alım – satım faaliyetinin sürekli yapılması durumunda artık elde edilen kazanç ticari kazançtır. Alım – satım faaliyetinin sürekli yapılması durumunda bu durumun hangi amaçla yapıldığının tespit edilmesi gerekmektedir. Eğer kar elde amacıyla yapılıyorsa burada bir ticari kazançtan söz edilebilir. Ancak yapılan alım – satım işlemleri şahsi ihtiyaçların giderilmesi veya servetin korunması amacıyla yapılıyorsa buradan elde edilen kazanç değer artış kazancıdır. Gayrimenkul alım – satım işinden elde edilen kazancın ticari kazanç sayılabilmesi için gereken diğer bir unsur ise ticari bir organizasyon dan elde edilmesidir. Dolayısıyla elde edilen ticari kazanç ise gelir vergisi kanunu hükümlerine göre vergilendirilecektir.  Vergi mükellefi olan kişilerin gayrimenkul satışları bir önceki bölümde irdelediğimiz gibi şayet vergiye tabi bir işlem statüsünde ise ve beyan edilmesi gerekiyorsa Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesine intikal ettirilecektir. Ancak beyanı gerekmeyecek bir satış ise bu durumda sadece diğer kazanç ve iratlarından kaynaklanan Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesini verecektir.

3.      Kurumlar Vergisi Mükelleflerinde Gayrimenkul Satışlarının Vergisel Boyutu:

Kurumlar vergisi mükellefleri de çeşitli nedenlerle gayrimenkul alımı – satımı yapabilmektedirler. Ancak kurumlar vergisi mükelleflerinin gayrimenkul satışlarının vergilendirilmesinde dikkat edilmesi gereken hususlardan birisi gayrimenkul satış istisnasıdır. 5520 Sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 5. Maddesinin “ E ” bendine göre;

“Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların % 75lik kısmı istisnadır. Bu istisna, satışın yapıldığı dönemde uygulanır ve satış kazancının istisnadan yararlanan kısmı satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulur. Ancak satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır. Bu süre içinde tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır.

İstisna edilen kazançtan beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen ya da dar mükellef kurumlarca ana merkeze aktarılan kısım için uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergiler ziyaa uğramış sayılır. Aynı süre içinde işletmenin tasfiyesi (bu Kanuna göre yapılan devir ve bölünmeler hariç) halinde de bu hüküm uygulanır. ” hükmü yer almaktadır. Konuyu bir örnekle açıklayalım:

Örnek 3: ZHR A.Ş. 25.06.2010 tarihinde 150.000.- TL. ye aldığı fabrika binasını 16.08.2014 tarihinde 350.000.- TL. ye satmıştır. Bedelini ise şirketin banka hesabına yatırılmıştır. Bu durumda ZHR A.Ş. nin gayrimenkul istisnası he beyan edeceği kazanç şu şekilde olacaktır.

350.000 – 150.000 = 200.000 TL. Satış Karı

200.000 X %,75 = 150.000 TL. Gayrimenkul Satış İstisnası

200.000 – 150.000 = 50.000 TL. Kurum kazancına dâhil edilecek gayrimenkul satış kazancı

4.      Katma Değer Vergisi Yönünden Gayrimenkul Satışlarının Vergisel Boyutu:

3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 1. Maddesine göre;

·         Ticari, zirai mesleki faaliyet kapsamındaki teslimleri,

·         Bu faaliyetler kapsamına girmese dahi müzayede mahallerindeki satışlar,

KDV’nin konusuna girmektedir. Ancak yine Katma Değer Vergisi Kanunu’nun istisnalarla ilgili 17. Maddesinin “ R ” bendine göre;

·         “ Kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler ile bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık taşınmaz ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dâhil) bankalara devir ve teslimleri. ” KDV’den istisnadır.

Ancak kurumların yukarıdaki kapsama girmeyen, bir başka ifade ile esas faaliyet konusu gayrimenkul alım – satımı olması durumunda yukarıda bahsedilen istisnadan yararlanamayacaklardır. 

Sonuç olarak gayrimenkul alım – satım işinin vergi mükellefi olsun olmasın yapılması durumunda yukarıda açıklamaya çalıştığımız hususlara dikkat edilmesi gerekmektedir. Dikkatli davranılmaması durumunda ise ileride olası bir vergi incelemesine ve buna bağlı olarak vergi tarhiyatına sebebiyet verebileceği ise unutulmamalıdır.

KAYNAKÇA:

1.      193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu

2.      5.520 Sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu

3.      3.065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu

4.      Gayrimenkullerin Elden Çıkarılmasında Vergisel Yükümlülükler, Gelir İdaresi Başkanlığı, Yayın No:186 Nisan / 2014 



Gayrimenkullerin Elden Çıkarılmasında Vergisel Yükümlülükler, Gelir İdaresi Başkanlığı, Yayın No:186 Nisan / 2014  

 

ORHAN SÖZGÜN

Serbest Muhasebeci Mali Müşavir

e-posta: orhansozgun@hotmail.com

 

Yazarımızın diğer makalelerine http://www.smmokulu.com/Yazar-muratdemirkol-1407.html adresinden ulaşabilirsiniz.